封面新闻记者熊英英
存量房贷也要挂钩LPR了，以后房贷会怎么变？这可能是不少购房者近期关心的话题。
12月28日，央行发布公告称，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，原则上存量浮动利率贷款定价基准转换应于2020年8月31日前完成。
所谓“存量浮动利率贷款”，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。
央行公告截图
选择“LPR加点”还是固定利率？
第一年实际利率不变
根据央行规定，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。
简单来说，就是房贷利率与LPR挂钩有两种选择。一种是选择固定利率，则在还房贷期限内利率不再浮动。第二种是把LPR价格与当前正在执行的房贷利率算出差值，以后LPR变化了，就用新的LPR加上这个差值，得出最新的房贷利率。但不管选择哪一种，都只有一次选择权。
而根据规定，同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值。因此无论选择哪一种方式，转换第一年实际利率并不会发生变动。
挂钩LPR后，利率到底怎么算？
具体如何转换，加点幅度怎么确定？不少购房者表示疑惑。
对此，央行相关负责人在答记者问时也给出了明确的切换解释。
举个例子：某购房者在2015年办理房贷，享受了基准利率9折优惠，即实际执行贷款利率为4.41%(4.9%*0.9)。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，如果借贷双方在明年3月30日确认转换定价基准，则加点幅度为-0.39%(4.41%-4.8%=-0.39%)。如果以后LPR发生变化，执行利率则变为LPR-0.39%。
另一位购房者在2018年购房，此时贷款利率已变为基准上浮15%，即5.635%。该购房者选择在明年5月1日转换定价基准，则加点幅度为0.835%。以后LPR发生变化，执行利率变为LPR 0.835%。
虽然LPR每个月都会变，但根据央行规定，借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年，即LPR最快也是一年变化一次。
LPR存量基准调整是否影响楼市？
房多多战略研究负责人、首席分析师张键认为，新规并没有强制购房者选择LPR挂钩，而是充分与个人意愿结合，体现了“因人施策”，更具人性化。而经过两年多的市场调控，楼市中的投资性需求基本被“挤出”，大部分一线、二线城市房价逐步回归理性。从市场基本面来看，目前仍然是以刚性需求为主导，房贷关联LPR政策对楼市并不会产生太大影响。
同时，他也表示：“LPR的浮动取决于未来的宏观环境和金融政策，我个人对中国的长期发展看好，相信未来宏观环境会更加明了，人们的预期会变好，金融政策会变得更好。”
对于借款者个人而言，只有一次选择权，到底选哪个划算呢？
“就当前利率市场环境来说，LPR大概率还要下行，所以预计选择LPR加点的购房者会更多。”成都一房产中介如是说。
来源: 封面新闻
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