可以不办建设用地批准书 直接办理国有土地使用权证吗（国有土地使用证办理需要多少钱）宝能汽车西安工厂建设用地使用权被注销
【裁判要旨】
根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。虽然，堡子畔村经竞拍程序将案涉土地拍回，应当办理国有土地使用权证，但其在未办证的情况下将案涉土地使用权转让给大圣公司，合水县国土局向大圣公司颁发《国有土地使用权证》，应视为其同意转让。
【裁判文书】
最高人民法院民事裁定书
（2019）最高法民申741号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：合水县西华池镇三里店行政村堡子畔自然村。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：甘肃大圣房地产开发有限公司。住所地：甘肃省庆阳市西峰区寨子乡联合村。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：何世斌。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：。
被申请人（一审被告）：合水县国土资源局。
再审申请人合水县西华池镇三里店行政村堡子畔自然村（以下简称堡子畔村）因与被申请人何世斌、何会宁、甘肃大圣房地产开发有限公司（以下简称大圣公司）、合水县国土资源局（以下简称合水县国土局）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（2018）甘民终579号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
堡子畔村申请再审称，一、堡子畔村2010年11月27日形成的村民会议决议、2010年11月出具的《授权委托书》以及与大圣公司签订的《开发建设协议》等行为发生在2011年2月22日案涉土地收归为国有之前。在此以前案涉土地性质仍然为集体所有，堡子畔村无权处分，前述行为当属无效。二、为了保证失地农民利益最大化，合水县国土局经对案涉14亩土地采取“限地价，竞代建”方式挂牌出让。堡子畔村的代表何会宁以593.8万元总地价，无偿代建面积4350平方米，其中临街商铺3300平方米，廉租房1050平方米，竞得该宗土地使用权，并经现场签署《拍卖成交确认书》。即使与之前的村民会议有联系，此节点时间前后，案涉无偿代建商铺面积发生变更，原无偿代建商铺面积由1650平方米已经变更为3300平方米，堡子畔村与大圣公司原来是合作开发，现在是土地使用权转让，法律关系不相同，性质也不相同，与之前的村民会议决议没有关联性。三、何世斌、何会宁代表堡子畔村参加案涉土地挂牌活动，在无偿代建商铺面积为3300平方米情况下，未经村民会议讨论决定，以明显不合理条件签订《土地使用权转让协议》及《补充协议》。且何世斌在被罢免职务9个多月后，仍使用己作废的村公章，在无权代理情况下，代表堡子畔村签订备案的土地转让合同，属直接故意为之。而大圣公司明知存在上述无偿代建商铺面积情况下，低价受让该土地使用权，足以证明何世斌、何会宁与大圣公司在签订土地使用权转让协议时均具有主观恶意，属恶意串通，且严重损害了堡子畔村的利益。根据合同法第五十二条第二项的规定，该部分应当认定无效。四、合水县国土局明知无偿代建商铺面积为3300平方米，在双方备案的《土地使用权转让合同（契约）》中未载明土地使用权取得方式和无偿代建面积的情况下，仍盖章同意，具有明显过错，因此，不能排除合水县国土局也存在恶意串通的可能性，故对堡子畔村造成损失，应承担共同赔偿责任。五、无偿代建商铺是对失地农民的补偿，事关失地农民永久的生计，不能按市场价格补偿。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定申请再审。
大圣公司提交意见称，一、二审判决认定大圣公司无偿代建商铺面积为1650平方米正确。（一）案涉土地经甘肃省人民政府批复同意征收，堡子畔村经村民会议讨论同意，与大圣公司签订《开发建设协议》，向大圣公司出具《授权委托书》，由大圣公司对案涉土地进行开发，大圣公司无偿为堡子畔村提供1650平方米商铺，所有的拆迁费用及办理其他手续费用由大圣公司负责。双方签订的《开发建设协议》合法有效。（二）堡子畔村取得案涉土地后，与大圣公司签订《土地使用权转让协议书》和《补充协议》，与此前的村民会议决议一致，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。二、大圣公司已将1226.06平方米商铺移交给何世斌、何会宁，但该二人未向堡子畔村移交。大圣公司与何会宁之间无债权债务纠纷，此次移交即为履行向堡子畔村交付代建商铺的义务。大圣公司剩余未移交商铺为423.94平方米。
何世斌提交意见称，案涉土地通过招商引资的方式开发，开发条件、出让条件、授权事宜全部由全村村民商议通过，并签字确认，何世斌履职行为合法。堡子畔村的再审申请理由不能成立。
何会宁提交意见称，一、何会宁作为堡子畔村的委托代理人参加竞买活动，没有超越代理权限。堡子畔村为了竞得案涉土地的使用权，在竞拍时不断抬高无偿代建面积，最终达到竞买目的，所产生的后果由被代理人堡子畔村承担。何会宁不是交付代建房屋的义务主体。二、何会宁作为堡子畔村的代理人与大圣公司签订的《土地使用权转让协议书》是村民会议讨论的结果，签订《开发建设协议》，是堡子畔村村民集体真实意思表示，并非何会宁个人意愿，不存在与大圣公司、合水县国土局串通的情形。何世斌的村长职务被罢免后，堡子畔村五人小组在三里店行政村、西华池镇政府共同见证下将堡子畔村公章、账务、征地合同等全部移交给了新任组长，并有移交清单证实，不存在五人小组罢免后仍使用公章的问题。三、大圣公司移交给何会宁的商铺系大圣公司与何会宁之间的债权债务关系，与堡子畔村的代建商铺无关。
合水县国土局提交意见称，一、堡子畔村与大圣公司签订的《土地使用权转让协议书》是在该村民会议讨论结果和先前《开发建设协议》的基础上产生的，与堡子畔村受让土地前后的意思表示一致，并不违反法律规定和社会公共利益，应受到法律保护。二、作为受让土地的堡子畔村明知道代建面积为3300平方米，仍与大圣公司签订《土地使用权转让协议书》，之后再次签订《补充协议》约定代建商铺面积1650平方米，是其对自己权利义务的处分。合水县国土局在《土地使用权转让合同（契约）》中加注“同意”的意见，是审查审核行为，在办理土地使用权证时，仅审查土地使用的对象及土地面积是否准确，至于出让合同约定的代建面积是否得到履行，不属审查范围。堡子畔村认为合水县国土局存在恶意串通行为无事实依据。三、案涉《土地使用权转让协议书》约束的是堡子畔村和大圣公司，对合水县国土局不产生约束力。综上，堡子畔村的再审申请理由不能成立。
本院认为，根据堡子畔村的申请理由，本案审查的主要问题是，二审判决认定大圣公司应为堡子畔村无偿代建商铺面积1650平方米是否存在认定基本事实缺乏证据证明和适用法律错误的情形。对此，本院评析如下：
一、关于堡子畔村认为其与合水县国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定的无偿代建商铺面积为3300平方米，而在此后与大圣公司签订的《土地使用权转让协议书》及《补充协议》中约定大圣公司为堡子畔村无偿代建商铺面积为1650平方米，《土地使用权转让协议书》及《补充协议》未经村民会议讨论而应无效的问题。从一审、二审中各方当事人提交的证据可以查明，2010年3月甘肃省人民政府批准同意将包括堡子畔村土地在内的14.4亩集体土地转为国有建设用地。堡子畔村于2010年11月27日召开村民会议，以三分之二以上村民人数表决同意对位于合水县房管局对面属于堡子畔村的土地以招商引资方式进行大产权开发，由开发商将建成的1幢楼中面向北的楼上楼下各20间共40间1650平方米门面房无偿留给堡子畔村。随后，堡子畔村与大圣公司签订《开发建设协议》，约定大圣公司负责开发建设堡子畔村被征收土地，修建住宅小区，一号楼20间一、二层商用门面房（每间3.3米×12.5米×20间=825×2=1650平方米）产权归堡子畔村所有。2011年1月合水县人民政府县长办公会议通过了包括堡子畔村被征收土地在内的共计14.4亩土地由村民小组集体开发、土地挂牌出让的方案。
2011年2月合水县土地整理储备中心与堡子畔村签订《土地收购储备协议》。2011年4月堡子畔村通过公开竞拍将案涉土地拍回后，随即转让给大圣公司。通过前述事实可知，案涉土地挂牌出让系政府确定的土地出让方式，但其开发方式仍为堡子畔村集体开发。堡子畔村的开发方式是通过招商引资引进开发商进行大产权开发。堡子畔村通过竞拍取得案涉土地并将案涉土地转让给大圣公司，与2010年11月堡子畔村村民会议讨论结果以及与大圣公司签订的《开发建设协议》前后衔接，具有连续性和一致性。双方签订的《土地使用权转让协议书》及《补充协议》中关于由大圣公司为堡子畔村无偿代建商铺面积1650平方米的约定，源于村民会议讨论结果及先前协议之约定，意思表示真实，不违反法律规定。因此，堡子畔村认为《土地使用权转让协议书》及《补充协议》未经村民会议讨论而无效的主张不能成立。虽然，堡子畔村经竞拍程序将案涉土地拍回，应当办理国有土地使用权证，但其在未办证的情况下将案涉土地使用权转让给大圣公司，合水县国土局向大圣公司颁发《国有土地使用权证》，应视为其同意转让。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”之规定，堡子畔村与大圣公司签订《土地使用权转让协议书》及《补充协议》有效。关于无偿代建3300平方米商铺，是堡子畔村在竞拍案涉土地时与合水县国土局的约定，对大圣公司无约束力。二审法院依据村民会议讨论结果、《开发建设协议》《土地使用权转让协议书》及《补充协议》等证据认定大圣公司应为堡子畔村无偿代建商铺面积1650平方米并无不当。
二、关于堡子畔村认为何世斌、何会宁与大圣公司、合水县国土局恶意串通损害堡子畔村利益的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，……人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”即，对于“恶意串通”的证明标准需达到“排除合理怀疑”的程度。本案中，首先，堡子畔村原村民小组组长何世斌及委托代理人何会宁参加竞买活动，属于履行职务行为。一审期间，一审法院就何世斌、何会宁在履行职务过程中是否存在违法问题移交检察机关审查，经检察机关审查，堡子畔村时任负责人何世斌、经手人何会宁在签订合同时并无违法犯罪问题。其次，合水县国土局在备案的《土地使用权转让合同（契约）》上盖章，系其履行职务的行为，从该行为本身，不能推断出合水县国土局具有恶意串通的主观故意。因此，在堡子畔村未提交证据的情况下，仅依据堡子畔村单方推断，不能认定何世斌、何会宁、大圣公司及合水县国土局之间恶意串通。
三、关于堡子畔村认为大圣公司应交付的代建商铺不能以市场价格补偿的问题。堡子畔村向一审法院提出的诉讼请求第二项即为“何世斌、何会宁、大圣公司、合水县国土局对缺少的商铺面积按照市场价值赔偿”，即表达了接受按照市场价值对于不能交付的商铺进行补偿的意思表示。二审判决首先确认大圣公司应交付1650平方米商铺给堡子畔村，其次确认大圣公司对不能如数交付的部分按照市场价格补偿。二审判决支持了堡子畔村的该项请求，现堡子畔村又认为不能按照市场价值补偿，有违民事诉讼诚实信用原则，其该项申请理由亦不能成立。
综上，堡子畔村的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回合水县西华池镇三里店行政村堡子畔自然村的再审申请。
审判长 骆 电
审判员 刘小飞
审判员 杨 卓
二〇一九年三月二十九日
法官助理 孙ＸＸ
书记员 何 宇
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福律阁土地诉讼团队
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