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大家好！我是苏北哥！上周末北哥将城东纯新豪宅金基瞻月府的内部实景做了一些简单的介绍，唯独留下了样板间没有细说，今天它来了！
金基瞻月府放风要卖7万/㎡，产品打造13栋6-7F的电梯洋房，调性上为了与单价匹配，做的自然是高总价的大平层户型。
这里说明一下项目的户型设计，金基瞻月府常规户型只有两种，172㎡的三房两厅三卫（可定制）、220㎡的四房两厅三卫，已公开的4栋洋房采用两梯两户设计，非标户型也有两种，一种为326㎡的顶层退台户型，另一种为底跃！不过目前底跃户型面积尚未公布。
说户型之前，先说一下金基瞻月府比较独特的洋房楼栋打造。
首先是窗墙比！为了尽量能扩展户型的观景和自身的通透感，金基瞻月府的窗墙比做到了0.48，南向双阳台，主卧观景窗全部采用落地窗设计。也就是说金基瞻月府的建筑外立面，其中48%都是玻璃，而仅剩52%为墙体。
北哥认真的查了一下，金基之前在大校场的两个豪宅项目，金基望樾府的窗墙比是0.32、金基璟樾府的窗墙比是0.46，相比于两大前作，金基瞻月府的窗墙比有了不小的突破，当然也是得益于项目纯洋房的建筑规划。5.5万/㎡与7万/㎡的区别也许正在此体现。
第二是比较独特的石材外立面！都知道金基瞻月府打造的是全石材外立面，但这种外立面又和普通的石材干挂立面不同，走近看总觉得建筑立面本身自带一种“凹凸感”，什么意思呢？也就是窗子相对于外立面来说，有一种“缩进感”，而外立面更像是一种建筑线条的勾勒，同时体现一种石块的厚重感。
据置业顾问介绍，为了做出这种石材凹凸的厚重感，金基还是下了一番功夫的，比如石材转折处采用密拼方式消除转角缝，打造整体砌筑感；建筑顶部的铝板框套仿铜乱纹处理，采用密拼焊接，让金属与石材的过渡更加柔和，还有离缝感打造、海棠角碰角工艺等等专业名词，项目在工艺细节上确实比较执着。
第三，上下双层入户大堂。瞻月府洋房地下入户大堂与车库连接，比较有特点的是大堂门旁的立柱采用写意石材包裹，石材自带山水画纹理，表达一种中国风。
地下大堂没有挑高设计，但却有递进式的泛大堂设计，据介绍大堂墙壁均采用中东原石岩板铺贴。
地下楼栋大堂实景
地上大堂采用半挑空设计，挑高4.8米，右边有步梯楼通往二楼，墙面采用山水原石上墙铺贴。
地上入户大堂实景
据说这种设计在目前的南京洋房产品中，金基瞻月府还是首家，两梯两户设计保证每一户均有独立的私家电梯厅。
私家电梯厅实景
地上单元入户门实景
01.
220㎡户型样板间独家实探
172㎡、326㎡户型分析
此次金基瞻月府公开，真正展出的样板间只有220㎡四房，172㎡户型样板间据说项目首开后才会开放、326㎡顶层户型不设样板间。
瞻月府的户型产品算是目前金基在南部新城开发项目之中面积段最大的一组，新晋展出的220㎡四房充满了平层豪宅的诸多明显特点。
其实户型设计领域有一个普世规律，那就是越大的户型越难设计，因为涉及到动线是否清晰，卧室空间是否大小适中，整体空间的留白是否足够能一系列复杂的问题，一些做惯了刚需产品的KFS一做大平层就犯晕，总认为户型大就应该房间多，功能强，最后不伦不类。
瞻月府这款220㎡，采用四房两厅三卫设计，在空间格局上还是比较得当的，既不会像3房那样大而无当，也不会像5房过于拥挤。
首先从这款户型的整体格局来看，体现出明显的“大面宽、短进深”的特点，这种设计最大优点在于采光效果，南向极大的采光面，加上瞻月府0.48的窗墙比，可以将更多阳光引进室内，并且可以延长日照时间；
这里要说明一下，其实进深过短对于户型也不是好事，它容易让户型功能缺失，不过金基瞻月府明显看到的这个问题，在220㎡的南向跑道阳台设计上，让阳台与东侧次卧相连，而不是与西侧客卧相连。
试想如果阳台与西侧客卧相连，那么必然会影响客卧套间设计，卫生间位置无法规制，客卧没有卫生间，居住者必然要穿客厅而过，使用厨房隔壁的卫生间，这样破坏了户型的整体动线。
下面一起走进样板间，看一下设计细节。
私家电梯厅设有通顶式的山水原石铺设墙面，以及标准的酒店式门牌，据说后期还会制作紫铜护墙板。
入户门采用松下钢木装甲门，配备四合一密码锁，后期交付可能还会升级。
220㎡样板间入户实景
进门不仅设有入户玄关柜，玄关柜的左手边还有一个隐藏式的步入式衣帽间，面积不大，大概1㎡见方。
220㎡样板间实景
室内层高3.2米，客厅的面宽在8.5米左右，客餐进深在9.7米，客餐厨面积整体82㎡。
客餐顶部空间采用无主灯，镂空弧形灯带设计，地面采用大面新古堡灰石材满铺。客厅背景墙采用西班牙德赛斯岩板，自带水墨纹理，底部金属格栅也在交付标准之内。
220㎡样板间实景
阳台面宽达到11.8米，进深达1.8米，面积超过20㎡，南面全部采用大面积落地窗，玻璃使用双层中空防火材质。
值得一提的是落地玻璃幕墙设计了三个可开启的通风窗（配备1.2米以上的玻璃护栏）
据介绍，这一设计主要是为了通风观景需要，瞻月府是金基“3+2”科技住宅，但每年科技系统有两个月时间需要维护，那么通风窗的存在就变得很有必要
阳台还配备独立的风管机，以起到平衡室温，应对科技新风无法覆盖阳台的问题。
室内的落地窗采用的旭格三玻两腔系统窗。
220㎡样板间客厅
由于厨房采用了三叠式隐形门，打开之后与餐厅形成了餐厨一体化的空间效果。
220㎡样板间餐厅
厨房中西双厨设计，西餐操作台设置在餐厅北面，形成了餐厅与西厨的功能合体，西厨柜体配备嵌入式单门冰箱，移动式电源等都在交付标准之内。
220㎡样板间厨房
厨房三叠式隐形门采用玫瑰岛品牌（非电动），中岛设计既可作为中厨的配餐台亦可作为西厨的吧台，厨房配备嘉格纳三眼灶具、油烟机、洗碗机；博世的微蒸烤一体机，嵌入式单门冰箱；橱柜品牌选用意大利的威乃达（据说柜体后期还要升级，加装玻璃门）；厨房墙面采用灰色大砖铺设，台面运用岩板材质。
台盆以下配备厨余垃圾处理器，A.O史密斯20L“零冷水”燃气热水器。同时项目配备中央净水和中央软水处理系统。
220㎡样板间次卧
南向次卧与阳台联通，室内木饰面柜体在交付标准之内，柜体品牌暂定为索菲亚。次卧床头柜、背景墙不在交付标准内。
主卫、客卫均采用劳芬的智能一体化马桶，吉博力同层排水；客卫台盆采用唯宝、龙头采用汉斯格雅品牌。主卫配备双台盆、三面通顶镜柜设计，马桶、浴缸皆采用劳芬，台盆采用当代。
220㎡样板间主卫
浴缸四周采用威尼斯石材满铺设计，墙壁、地面采用玉石岩板铺设，淋浴间同样采用玫瑰岛品牌，有内开和外开两种开启方式，淋浴采用当代先进的SPA花洒，具备按摩功能。
主卧配备270度的转角观景飘窗，整体开间达到4.8米（加飘窗），主卧面积在20㎡左右，转角飘窗采用三玻两腔玻璃，配备内置百叶窗及电动窗帘。
主卧背景墙采用两边皮革材质修饰，中间软包，皆为交付标准。
主卧唯一美中不足的是没有独立的衣帽间，交付的衣柜也偏小，置业顾问介绍说，业主可以在主卧入门处再设置一处柜子，男女主人分开使用。
172㎡户型目前没有样板间，一起来看下该户型设计
172㎡户型仍然延续“大面宽、短进深”的户型设计特点，并且在房间设计上采用定制款，可根据客户要求设计成3房或者4房，区别就是在于户型东侧次卧的一堵隔墙。
细节上，172㎡入户拥有私家的独立门厅，这个过渡空间可以有效弥补室内玄关偏小的缺憾。
客餐厨采用一体化空间设计，特别是厨房大U型的设计，可以满足大家庭日常多人同时烹饪的需求，西厨餐柜设计，成为厨房功能的延续，会让餐厅功能动线更加完整。
南向客厅个人觉得拿掉次卧隔墙，做成横厅设计，居住体验感会更棒，一方面会客空间更大，改善级体验感更足，另一方面拿掉隔墙之后，缩短了客厅与主卧之间过道的长度，减少了室内空间的浪费。
主卧空间做到了全套房，主卫配备了双台盆、淋浴、浴缸设施齐备，但主卧衣帽间要与北向的书房共用一个空间，这一设计有点遗憾。
326㎡的顶退户型确实是一个值得称道的平层豪宅户型。据说该户型全盘只有4套，并且在首开时就会全部推出，所以不会再做展示性样板间。
这套户型采用6房3厅4卫的格局，而且是双动线入户，东侧动线直接进入户型休憩区，主卧套间、次卧、书房、起居室等6间房间分列于主动线两侧，西动线入户配备玄关衣帽间，户型会客区采用整层式设计，餐客厅、厨房、客卫以及南向观景长廊，几乎相当于一套户型面积大小。
更有创意的是，326㎡通过缩小顶层建筑面积，退出了超长阳台和超大露台。阳台几乎覆盖户型南向所有的采光面，西侧近60㎡的露台面积，完全可以形成一个规模可观的空中花园。
瞻月府是金基打造的3+2体系科技住宅，包含可再生能源+毛细管网辐射+全置换新风三大科技系统，恒温恒湿恒氧+舒洁舒智两大保障系统，可实现恒温、恒湿、恒氧、舒洁、舒智的居住体验。
02.
此次实探发现了不少
之前不了解的项目关键点
北哥之前有关瞻月府两篇文章都没有对项目内部进行实探，此次前往确实发现了不少之前不了解的项目关键点。
第一，瞻月府13栋电梯洋房，东侧紧邻还有一座商业综合体。
这座商业综合体总共有8栋建筑，商业形态为创意产业园，集创业办公、底商、屋顶花园、社区中心、菜市场等场景于一体，未来可作为金基瞻月府的直接生活配套，瞻月府的三个社区出入口之中有一个就设在西侧，与商业综合体一路之隔，未来业主可直接前往购物、消费，比较方便！据了解，这座商业体目前不仅在建（部分楼体已经封顶），而且还正在销售，预计等到瞻月府2026年交付，该商业综合体已经投入使用。
第二：容积率确实是1.3，不是1.75，楼间距比达到1：1.1，大概平均29米左右
之前某网站一直宣传金基瞻月府的容积率是1.75，而金基自己一直宣称容积率是1.3，今天北哥到项目现场详细了解得知瞻月府的容积率确实是1.3，该项目住宅用地面积大概是3.8万㎡左右，而13栋洋房的总建筑面积在5万㎡左右，算下来确实如此，低密确实是低密。
同时据置业顾问介绍，瞻月府总体楼高在23-25米之间，而楼间距可以达到29米，楼间距比可以达到1：1.1左右，以下是北哥今天现场拍摄的照片，您觉得这个楼间距怎么样？
瞻月府的宅间景观做得确实有一些亮点，比如下图拍摄的正是用不规则的条纹石与细石组合而成的枯山水景观。
瞻月府的宅间绿化确实有不少大乔木的全冠移植，黑松、海棠随处可见。
第三：瞻月府水景分为东西两部分，水景面积不大
上周文章中北哥特别点评了瞻月府的水景面积不大，总体面积应该小于前作望樾府，今天到实地一看确实如此。
中心景观逐月亭畔的镜面水景大概只有200㎡左右，属于气质委婉的一片迎宾景观。
瞻月府的迎宾水景设计参照瞻园的南水北园的手法，设计了东西两片水景，东片水景四周围合着风雨连廊，西片水景设置滨水观景长廊和逐月亭，两片水景之间是2000㎡的销售中心和下沉式会所。
营销中心内部实景
第四：会所内配备的确实是半标泳池，每月物业费13.14元/㎡
之前就听说瞻月府的会所泳池规模不大，今天实地查看了，确实是一个半标泳池，泳池恒温且底部运用了一些金色的马赛克铺贴。
泳池墙面采用冰碛玉材质点缀的壁画，这在之前的金基项目中还没有见到过。
对于会所的下沉式庭院设计，之前北哥有些误解认为它设计过于简单，今天实地查看发现这个庭院还是有一些设计思想的，它和之前的金基项目不同，强调的是静谧和私享两个主题，静谧体现在庭院景墙的细流幕水和镜面水景，私享则是庭院只容1人置身于此，晨练、冥想，享受独处生活。
除了金基项目标配硬件，瞻月府相比以前的金基项目多了不少软性服务，比如物业管家服务（配备营养师证书和急救证书）、每年一次外立面清洗服务、上门收垃圾、快递送货上门、定期上门量血压、提供营养建议等等。
当然服务全面，物业服务费用也比较高昂，具体算下来每月13.14元/㎡，按照最小172㎡户型来算，一年就要2.712万元的物业费，具体费用明细如下。
据了解，金基瞻月府即将于8月底首开项目东南侧的3、4、7、8四栋楼，172、220㎡均有推出，另外全盘仅有的4套326㎡顶退户型也将在首开全部推出。
金基瞻月府各项配套情况如下。
交通：5号线七桥瓮站（建设中）、应天东街、石杨路
商业：苏果超市、科巷菜场、夫子庙花鸟市场
教育：南师附中秦淮科技高中、郑和外国语学校
生态：七桥瓮湿地公园
医疗：石门坎医院、石门坎社区卫生所
优劣势分析
优势：金基首次打造的园居洋房产品，在窗墙比等建筑细节上，较以往项目有所提升。
劣势：项目劣势也很明显，首先由于地块规模有限，社区的景观、会所规模偏小；水景偏小、泳池半标、健身房空间也不大，对于一个重奢豪宅来说，功能性有所减弱；户型设计上220㎡和172㎡户型主卧缺乏独立的衣帽间，这在豪宅户型产品来说是一个缺憾，同时样板间内部一些装标感觉尚达不到顶豪标准，比如220㎡的厨房三叠隐形门是手动推拉式，然而同价位的豪宅一般都配备电动隐形门。
写在最后：
金基瞻月府首开在即，项目放风价7万/㎡，相比同板块在售新房产品平均高出20000元/㎡，看了这几天来该项目的踩盘报告，您觉得金基瞻月府首开会取得好成绩吗？欢迎留言区讨论。
