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3月25日，郑州市惠济区长兴路街道办事处老鸦陈村民们迎来了喜悦时刻，一期2000余户村民通过现场抓阄的方式分房。
事件一出备受关注，这个号称河南最大的城中村——老鸦陈新村片区的安置房项目，抽签从早7点开始到凌晨两点结束，整整20个小时，才终于完成4695套安置房的分配。
“难产”的老鸦陈城改
老鸦陈项目的改造过程可谓是一波三折，从2014年底老鸦陈村被列入城中村改造范围开始，老鸦陈城改和拆迁，一直都被认为是郑州房地产行业的难题之一。
南益集团、利海集团等多家房企都曾有意愿介入，但在调查人口结构、土地控规等多个条件之后，这些开发商无一例外的都先后撤出，理由都是项目规划要求高，可用于开发的净地少，开发周期长，前期投资成本高。简单来说就是：不赚钱。
老鸦陈占地4000多亩，但除去京广快速路、连霍高速、贾鲁河绿化带、高压线路等占去的大量用地，实际上“毛地”只剩下2400亩左右，而“净地”则只有1200亩左右。
老鸦陈村大约有1.5万村民，需要建200万㎡的安置房，建设安置房就需要950亩左右的土地。也就是说，整个老鸦陈村的城中村改造项目，仅剩下250亩左右的土地可供开发商进行商品房的开发。
除此以外，200万㎡的安置房建设，按照3500元/㎡左右的成本换算就需要近70亿，而且城改项目还要求开发商先交保证金，建到一定程度才返回一定比例的保证金。再加上数亿的过渡费、拆迁费、安置房土地费、修路等一系列费用，前期总共所需的费用或将超过100亿。
一波三折终落地
2015年4月21日，升龙签约了号称河南最大的城中村改造项目——老鸦陈城改，这是升龙在郑州的第10个旧改项目，改造涉及10多万人口、600万平方米土地。所需投资金额超300亿元。
老鸦陈城中村改造项目的签约，被升龙内部称之为：布局郑州北的一个重要举措，持续深耕中原的又一次战略迈进。
升龙交了3个亿保证金，付了前期测量费、城改指挥部工作费，给村民发了福利，就在所有人都以为老鸦陈这块难产项目终于要被拿下之时，升龙很诡异的退出了老鸦陈城中村改造项目。
其中缘由众说纷纭，其中最广为流传的，是因为升龙天汇一事。之后升龙更是撤出了金岱李城改，将金岱李城改（升龙御景上院）转给了盛澳集团，盛澳如今将其打造成了盛澳金尊府。
老鸦陈被列入城中村改造范围开始就几经波折，香港南益、广东利海、河南永威等多家房企都曾有意愿介入，但经过考察之后又无一例外都先后撤出。
直到2020年11月4日，郑政出42、43、44号3宗城改用地最终被万科拿下。土拍过程相当激烈，万科、建业、正弘、正商、保利等多家房企都参与了竞拍，最终由万科摘得，老鸦陈的改造也终于迎来了一个好的开端。
此外，在2021年，老鸦陈的城改土地，又有三块被公开出让，分别是郑政出26、58、59，都是由河南天河投资有限公司旗下子公司摘得，也就是惠济区政府托底摘地，并在之后传出消息，26、58号地由招商来操刀。
一直到如今，首批老鸦陈片区的安置房终于落地，而其改造也在稳步进行之中，除了已经出让的6宗土地，仅仅住宅用地大概还有16宗，而且片区里还规划了集中的商业地块，这样整体成片开发的净地，目前在主城已经很是稀缺了。
等待八年喜迎“捏蛋儿”
老鸦陈安置房项目位于三全路南、金杯路东，作为惠济区的核心区域，天河控股(河南)有限公司负责建设，周边生活配套齐全，交通便利，紧邻地铁三、四号线，区位优势十分明显。
整个项目共分为4个地块，项目占地近200亩，总建筑面积约57万平方米，共有25栋4695套高层住宅，建成后幼儿园、社区办公楼、供配电室等，配套设施齐全。
3月25日，村民李女士高兴地说“等了8年终于要捏蛋儿了！”。
安置房一期2000余户村民通过现场抓阄的方式分房。抽签从早7点开始到凌晨两点结束，整整20个小时，才终于完成4695套安置房的分配。
2023租房市场回暖，平价走量！
在郑州的城中村接连拆迁之后，郑州的房租曾迎来过一段时间的上涨。城中村拆了，原来在里面居住的众多租客，只能在周边重新租房。
因此在2015-2016年前后，郑州集中进行城中村改造的时候，郑州房租进入了暴涨阶段。而在2016年到2020年，郑州安置房接连交付，这几年郑州预计共释放4800万㎡的安置房，所以在2020年之后，郑州租房市场就逐渐变得冷清。
而今年3月25日老鸦陈片区分房，除了小部分业主会自住以外，大部分还是要进入租房市场。4695套房子集中进入市场，再加上前两天前惠济区胖村刚交了一期1209户，租房市场不断有新供给...
根据中介反馈，春节以来，租房市场看房的人不断增加，加上马上又到大中专院校的毕业季，今年租赁市场“平价走量”可能是主要特征！
由于疫情等诸多原因，2023年和2024年将会有大量安置房集中交房。
在过去的两年郑州出现大量空租，其原因主要是：受2021年的暴雨以及三年的疫情的直接和间接影响，许多小生意人、店铺老板都赚不到钱，甚至还有人一直在赔钱。
有人靠贷款、借钱等艰难周转，有人在大铺换小铺的同时，房子也在以大换小，环内换环外，更有一部分人连周转的能力都不够，直接退回老家。
这两年许多新房交付、大量安置房入市，原来租房过渡的人搬进了自己的新家，原来2000元/月租商品房的人换到了只要1000元/月的安置房。而安置房集中的区域，租房市场供大于求，必然会造成自身房租下降。
龙兴嘉苑第一批安置房下来的时候房租尚能租到2700—2800元，现在随着三批安置房交付，可供出租房源越来越多，加之租客减少，租金连年下降，现最低租2100元都可以租到。
租金会回暖么？
疫情期间对郑州租房市场造成了巨大的影响，而相比于租客许多追求以租养贷的房东更是苦不堪言。在郑州租赁市场持续低迷的情况之下，许房东很可能会选择下调租金以求尽快将房子出租出去，但随着疫情的结束以及经济的逐渐恢复，郑州的房租水平很大几率将会逐步趋于正常。
租房是刚需，而租金是市场最直接的反应。疫情之下，郑州出租率的分布情况是这样的：紧邻东区就业中心、房租较低的小区>就业中心房租较高的小区>临近高校的主城区>三环外其他区域。而在疫情之后，郑州整体的租房情况很大几率会有回暖，而出租率分布是否会重新“洗牌”，仍待商榷。
但是郑州房租究竟是否会回暖？以下两个因素可以直观的衡量租房市场的预期：
1、从供给方面来看。郑州目前大约有三分之一的城中村已经回迁，未来的安置房仍旧会稳步增多。随着近两年郑州新建房和存量房的增多，公寓的大量供应，这些房子有相当一部分的最终归宿，仍是租赁市场。
2、在需求方面。随着疫情结束，很多生意人返郑，加之6月学生毕业，需求也是在稳定增加，可以预见今年的租房需求量会增加相当一部分。
“平价走量”可能是今年租房市场的主要交易特征。
肖远丨文
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