二手房开始“两极分化”？2022年起，楼市出现转折，无房人注意了
不可否认，无锡二手房市场已经开始“两极分化”，一边是挂牌量缓慢回升，另一边是房东降价！
在近一年里，无锡二手房供给量一直保持在13万以上，其中：
1、2020年8月为165103套；
2、2020年9月为176668套；
3、2020年10月为191801套；
4、2020年11月为206663套；
5、2020年12月为215477套；
6、2021年1月为221576套；
7、2021年2月为217654套；
8、2021年3月为134516套；
9、2021年4月为130348套；
10、2021年5月为141922套；
11、2021年6月为143770套；
12、2021年7月为150542套；
单从数据来看，无锡挂牌二手房源并不低，但是笔者认为很多业主都以观望态度买房，这样不仅使得二手房数量增加，而且也间接抬高了二手房均价。
就在今年下半年，随着无锡二手房成交参考价格机制出台，周边地区为此讨论了很久，不少人开了玩笑，“政策一出，二手房都要变绿了”。
无锡作为江苏首个发布二手房参考价的城市，很多人对此都不理解，出台这个机制的出发点是什么？能否严格打压二手房炒作行为呢？
笔者认为这个机制控制了二手房上涨的势头，超过指导价的房源全部禁止上架，而这与新房备案价也有相似之处。就以今天为例，在24小时之内，降价房源达到了800套，而涨价房源只有138套，两者之间相差近4倍。
而且在二手房成交参考价格机制出台之后，房东涨价的势头也被遏制住了，在此之前，涨价具体涨多少，可以说全看房东心情，而现在则完全不同了。
一边是二手房挂牌量缓慢回升，另一边是房东涨价有限，或者是开始降价，当下的无锡二手房市场到底是什么样子呢？
从20个二手房热销商圈来看，河埒口、太湖新城、江溪位列前三名，而这三个商圈的挂牌二手房源也均超过了10000套，并且房价一路向上。其中河埒口和江溪的挂牌价在16000元/平左右，而太湖新城则超过了20000元/平。
此外，而在前11个商圈中，通过对比“红绿色”，我们明显能发现2个现象：
一是涨得很慢、跌得很快。虽然在这11个商圈中，只有惠山新城和清名桥挂牌价下跌，但是幅度均在0.5%以上，最高达到了0.9%，而涨幅最高只有0.82%，并且大多数商圈都在0.5%以下。
二是远城区商圈热度不减。按照无锡十四五规划，“一城双核三片六组团”为以后远城区商圈的发展奠定了基础，例如钱桥二手房挂牌价接近14000元/平等，新房更是接近20000元/平。
而在后9个商圈中，挂牌价上涨的商圈有4个，而下跌的商圈达到了5个，其中包括梁溪区、锡山区、滨湖区等区域。
其实这也不难理解，无锡二手房市场之所以出现降温的影响，除了成交参考价格机制的有效约束之外，贷款也是影响二手房市场的重要因素。
从央行和银保监会开始对“银行中个人贷款比例进行额度限制”开始，再到上半年楼市热潮，很多银行都进入了“贷款额度不足”的窘境。在这种情况下，收贷势在必行。
笔者统计，在前7个月里，至少出现了3次调整房贷利率的情况，其中6家银行上调房贷利率，5家银行首套房利率突破6%，还有4家银行直接暂停二手房贷款，还有1家银行直接暂停贷款业务！
例如：
1、中国银行、农业银行、工商银行、兴业银行、广发银行等银行暂停接单；
2、建设银行、北京银行、华夏银行、平安银行、光大银行等银行不承诺放款时间；
3、中信银行、上海银行、宁波银行等银行需要排队。
如果你有买房打算，并且更倾向于二手房，那么笔者劝你再等等，原因也很简单，大致可以分成三类：
第一是二手房市场较冷。相比较新房，二手房首先在房龄就处于劣势，再加上无锡住房增值税免征年限从2年延长到5年，由此也产生了一个令人纠结的问题：不想交增值税，只能买房龄超过5年的房子，也就是旧房；而如果你想买次新房，那么只能承担超过十万的增值税。
第二是商业贷款遇冷。从之前的公积金贷款额度调整之后，个人贷款最高额度从50万降到30万，夫妻贷款最高额度从80万降到60万，而且大部分人都很难贷款到最高额度。在这种情况下，再加上二手房商业贷款遇冷，购买二手房难度也随之增加。
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